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泰国法律对外国人进入工业、土地所有权和就业设置了一系列限制。本期我们将讨论泰国对外国投资者工业投资的限制以及对土地使用的具体规定，并提供相应的解决方案。
工业限制条例
泰国政府关于市场准入的法律法规主要包括商务部颁布的《外国商业法》，该法规定了三类禁止或限制的行业:
第一类禁止的业务
第一类是禁止类业务，主要是一些因特殊原因禁止外商投资的业务。下图为泰国禁止外商投资的行业（第一类）:
第二类限制性业务
第二类是限制业务。要经营这类业务，外国公司必须获得泰国商务部颁发并经政府内阁批准的许可证；此外，泰国合伙人投资至少占40%的股权，并且三分之二的董事会成员必须是泰国人。下图为泰国限制外商投资的行业（第二类）:
第三类受限制的业务
第三类是限制业务。要从事此类业务，外国公司必须获得外国商业委员会的批准并获得外国营业执照。获得营业执照的公司可以由外国投资者100%拥有。泰国限制外国投资的行业（第三类）:
资本限制条例
外国投资者在泰国从事商业活动的资本投资不仅满足其自身商业活动的需要，而且符合泰国相关法律法规的最低资本要求。
外资公司从事上述三个禁止或限制行业以外的行业，最低资本为200万泰铢；在第二类或第三类所列行业中，最低资本为300万泰铢，且不得低于运营前三年预计年度支出的25%。注册资本应在开业或获得外国营业执照后三年内缴足，其中前三个月缴足25%，第一年缴足50%，此后每年缴足25%。
根据泰国现行法律，有两种主要方式可以突破限制行业的外资持股限制:
1）申请并获得外国营业执照可以实现外国营业法中第二或第三产业的控股，其中第二产业最多可持有75%的股份，第三产业最多可持有100%的股份；
2）申请并获得BOI优惠批准，可以实现对《外国商法》第二类或第三类中某些行业的控股或独资。
外国资本安全审查
泰国没有关于外国并购安全审查的专门法律规定。外国投资者可以根据《民商法》、《公共有限公司法》和《证券交易法》的相关规定在泰国进行投资M&A，只要他们不违反泰国《外国商法》禁止或限制外国人投资的相关规定。
土地利用
根据《土地法》，持有49%以上外国股份的外国自然人或法人原则上不能在泰国拥有土地，只能租用土地，除非土地位于政府批准的工业区内。当地国土局将严格审查申请购买土地的外资公司（无论外资比例如何），调查泰国股东的资金来源，并确保泰国股东的身份没有被用来逃避法律。
对外国人在泰国投资土地的限制主要表现在两个方面:一方面，《外国商法》禁止外国人从事土地交易，限制与土地开发建设相关的设计、建设和工程业务；另一方面，泰国土地法对外国人持有土地也有严格限制，即除特殊情况外，外国公司不得持有土地。泰国对建筑物所有权没有限制，外国人也可以在租赁的土地上拥有建筑物。
外国人不能在泰国购买拥有土地所有权的别墅，他们只能购买共管公寓，并且外国人在同一公寓项目中的份额不能超过总数的49%。
此外，根据泰国法律，土地的使用需要满足许多要求，例如城市规划、土地使用规划、环境保护、有害物质、能源和电力消耗。此外，如果土地是根据IEAT或BOI的批准获得的，还必须遵守批准中对土地使用的限制。
根据《土地法》，外国人或外国控制的公司在泰国拥有土地所有权有三种主要方式:
（1）如果从外国引进不少于4000万泰铢的投资，投资于泰国政府债券、国有企业债券、房地产基金或享受BOI优惠待遇的企业，且投资期限不少于5年，则可购买面积不超过1莱（约1600平方米）的土地供投资者或其家人居住，但该土地必须位于曼谷、芭提雅、省会城市或其他规划为住宅区的地区，且不能位于军事区；
2）获得BOI（泰国投资委员会）特许权的公司可以获得与其业务活动相匹配的土地，无论其股权性质如何，但只能用于开展优惠业务活动；如果注册资本达到5000万泰资本或以上，可以获得额外的土地用于办公和住宿。企业解散或转让的，企业应在解散或转让之日起一年内出售上述土地；
3）在IEAT（泰国工业区管理局）工业园区成立并享受IEAT优惠待遇的公司，无论股权性质如何，均可获得位于同一工业园区的土地以开展优惠商业活动。如果企业解散或转让，企业应在解散或转让之日起三年内出售土地。
那么在这三种方式中，哪种方式对投资者更有利？《外商经营许可证》只能解决外资控股的需求，但外资企业在土地所有权、外国人就业方面仍受限制。IEAT可以允许外资企业拥有土地和聘用外国人并享受部分进出口关税减免，但不能突破股权限制。BOI优惠允许外资控股或独资，允许外资企业拥有土地，允许外资企业不受比例限制雇用外籍员工，并且给予企业进出口关税和企业所得税减免的待遇。BOI是对外国投资者最有利的安排。
